[형사부동산 전문변호사의 생활법률] 주택임대차보호법상 주택이란? 

A.주택임대차보호법상 주택이란?

주택임대차보호법으로 임차인이 보호를 받을 수 있다고 하는데 모든 주택의 임차인이 다 보호받을 수 있는 것인가? 보호를 받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하나?

주택임대차보호법에 의하면 주민등록을 이전하고 실제로 거주할 경우에는 대항력이 인정되어 보증금을 보호받게 된다. 하지만 모든 주택이 보호대상이 되는 것은 아니다. 사례별로 살펴보자.

첫째, 영업을 위한 부수적인 공간이 주거용인 경우에는 주택임대차보호법에 의해 보호 받지 못한다. 예컨대 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물인데 그 중 방 및 다방의 주방을 주거 목적에 사용하는 경우이다. 이러한 경우 주거용으로 사용하는 공간은 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거 목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거 목적으로 사용되는 것일 뿐이기 때문에, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다.

둘째, 주거용이 상당한 면적이고 유일한 주거공간인 경우는 비주거용보다 면적이 좁더라도 전체적으로 주거용 건물로 인정된다. 실제로 A씨는 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그곳에서 일상생활을 영위하는 한편 슈퍼마켓을 경영하고 있었다. 그런데 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 A씨의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정된다.

셋째, 미등기 건물도 주택임대차보호법에 의해 보호된다. 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용 대상이 된다.

넷째, 임차인이 주거용으로 개조 내지 증축한 경우는 주택임대차보호법상 주택이 아니다. 예컨대 원래 비주거용 근린상가의 임차인이 거실 및 부엌을 설치하여 개조하여 건물의 일부 혹은 전부가 비주거용 건물에서 주거용 건물로 변경된 경우이다. 이러한 경우 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법에 의해 보호 받지 못한다.

B.주택임차와 보증금의 성격

A씨는 보증금 5천만 원, 월세 50만 원에 세들어 살고 있다. 그런데 회사에서 해고를 당해 3개월치 월세 150만 원을 연체하게 되었다. 그러자 집주인 B씨가 A씨에게 당장 짐을 빼라고 하는데 A씨는 보증금에서 제하라고 주장한다. 누구의 말이 맞는 것일까?

주택임대차의 경우 통상 2개월분 월세를 내지 아니하면 집주인은 계약을 해지할 수 있다. 집주인은 보증금에서 밀린 월세를 삭감할 권리는 있지만 의무는 없다. 따라서 세입자가 2개월분 월세를 내지 않을 경우 바로 계약을 해지할 수 있다. 다만 사전에 ‘제소 전 화해조서’를 받아놓지 않았을 경우 명도소송을 제기하여 강제집행을 해야 하고 임의로 세입자의 짐을 들어내선 안 된다.

대법원도 “임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다”라고 판시하였다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결).

따라서 A씨는 보증금으로 제하라고 주장할 수 없으므로, B씨는 A씨를 상대로 바로 명도소송을 제기하여 퇴거시킬 수 있다.

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