[생활 속 법률 톡톡] 계약갱신요구권과 상가권리금

필자는 지난 1.31.자 일요서울 칼럼에 상가권리금을 보호받을 수 있는 세입자가 계약갱신요구권이 있는 자, 즉 입주한 지 5년 이내의 경우만 해당되는가 아니면 5년이 경과한 경우에도 신규 세입자를 구해 올 경우 보호받을 수 있는가에 관해 상반된 하급심 판결을 소개한 바 있다. 그 내용을 간단히 요약하면 다음과 같다.

먼저 서울서부지방법원 제11민사부(2015가합 37405 판결)의 경우 세입자는 입주 후 5년이 경과할 경우에는 건물주가 권리금 보호규정을 위반해도 손해배상을 구할 수 없다고 판결하였다. 즉 임대인의 손을 들어준 사례인데 이 판결의 주된 취지는 상가권리금보호규정의 적용대상이 계약갱신요구권의 조항을 원용하고 있는 점에 비춰 계약갱신요구권이 허용되는 5년 이내에서만 임차인은 권리금을 보호받을 수 있다는 것이었다.

이에 반해 대구지방법원 민사항소부(2015나 2074723 판결)에서는 5년 이상 임대차관계를 유지한 세입자인 약사가 건물주를 상대로 권리금 보호 위반을 이유로 손해배상청구 한 경우 세입자가 승소했다. 건물주는 세입자가 데려온 신규 임차인에게 기존의 월세에서 40% 이상 증액하는 바람에 계약이 결렬됐는데 건물주가 세입자의 권리금 회수 기회를 방해했다고 보아 세입자의 손을 들어주었다.

그런데 이번에 대전지방법원 항소부(2016나108968)에서도 대구지방법원과 마찬가지로 5년 이후라도 세입자는 상가권리금을 보호받을 수 있다고 판결하였다. A씨는 1992년 대전의 한 시장에 있는 건물 1층을 임차해 20년 넘게 떡집을 운영했다. 그런데 2012년 건물이 다른 사람에게 팔리면서 문제가 생겼다. 새로운 건물주인 B씨 등 2명이 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보한 것이다. A씨는 권리금이라도 받기 위해 새로운 계약자를 찾아 나섰고, 권리금 1억 원을 내고 A씨의 점포를 받겠다는 사람을 찾아 B씨에게 소개했다. 하지만 B씨가 임대차계약을 거절하면서 다툼이 생겼다. 이후 건물주는 A씨를 상대로 "가게를 비워 달라"며 건물명도 청구 소송을 냈다. A씨도 "건물주가 계약을 거절해 권리금을 못 받았다"며 맞소송을 냈다.

1심은 "A씨가 20년 넘게 떡집을 운영해 왔으므로 그동안 들인 자본을 회수할 기회가 충분했고, 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않은 범위에서만 행사할수 있다"며 B씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심의 판단은 달랐다. B씨 등 건물주는 A씨에게 2239만 원을 지급하라며 권리금 지급에 대한 책임을 일부 인정했다. 이 판결에서 법원은 상가권리금을 보호하기 위해 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 조항이 신설된 것인데, 법원이 계약갱신요구권 조항을 유추 적용해 보호 범위를 5년으로 축소시키는 것은 법률조항의 신설에 담긴 입법자의 의사를 왜곡하는 것이라고 일침을 가했다. 결국 법률의 해석에 있어 문리해석을 해야지 법관의 자의적 유추해석으로 법률을 창조할 수 없다고 법해석의 한계를 그은 것이다. 향후 대법원에서 어떤 판결이 날지 귀추가 주목된다.

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